РАСПОРЯЖЕНИЕ СРЕДСТВАМИ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА НА УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ БЕЗ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ
Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, кроме расходов на уплату первоначального взноса при получении кредита и на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, устанавливают следующие виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, а именно:
1. на оплату приобретаемого жилого помещения;
2. в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве;
3. на оплату строительства индивидуального жилого дома;
4. в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса члена жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива;
Важно! Распорядиться средствами материнского (семейного) капитала по этим видам расходов можно не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения ребенка, в отношении которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки (т.е. того ребенка, благодаря которому получен сертификат).
При этом Заявление о распоряжении можно подать в любое время по истечении двух лет и шести месяцев со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.
Все перечисленные выше направления предполагают:
1) подачу заявления о распоряжении средствами М(С)К в ПФР (лично либо через представителя) по месту жительства с указанием вида расходов, на которые направляются средства М(С)К для улучшения жилищных условий и размер указанных средств (п.4,5 Правил).
С заявлением предъявляются следующие документы (п. 6 Правил):
а) подлинник сертификата;
б) паспорт владельца сертификата;
в) паспорт представителя и нотариально удостоверенная доверенность (в случае подачи заявления через представителя);
г) паспорт супруга и свидетельство о браке (в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг владельца сертификата).
2) Приобретаемое или строящееся жилое помещение с использованием средств (части средств) М(С)К должно находиться на территории РФ (п. 15 Правил).
Другие какие-либо ограничения по отношению к жилому помещению, приобретаемому с использованием средств материнского (семейного) капитала, Законом и Правилами не установлены. Это означает, что владельцы сертификатов могут приобрести (построить) жилье, как на первичном рынке жилья, так и на вторичном, у любых физических (в том числе у родственников) или юридических лиц или индивидуальных предпринимателей. Это может быть квартира в многоквартирном доме, комната в жилом доме или квартире, индивидуальный жилой дом или часть дома. Главное – чтобы эти помещения были жилыми.
Согласно статьи 16. ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
3) У Вас в наличии должен быть основой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор строительного подряда) либо выписка из реестра членов кооператива (решение собрания членов кооператива).
Договор должен быть заключен между владельцем сертификата или его супругом и юридическим лицом, или физическим лицом, или индивидуальным предпринимателем.
Так же в случае направления средств М(С)К в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, членом ЖК, ЖСК или ЖНК может быть супруг лица, получившего сертификат.
4) Также важным условием является безналичный порядок перечисления средств (части средств) М(С)К на указанный в соответствующем договоре банковский счет (п. 16 Правил), это может быть:
- банковский (лицевой) счет физического лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения;
- банковский (расчетный) счет юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего отчуждение (строительство) жилого помещения;
- банковский (расчетный) счет кооператива;
Таким образом, перечисление на счет физического лица, открытого в банке, возможно только в случае отчуждения жилого помещения, а, следовательно, с физическим лицом владелец сертификата может заключать только договор купли-продажи жилого помещения.
5) сроки перечисления средств (части средств) М(С)К (п.п.17, 18 Правил):
- в случае удовлетворения заявления в счет оплаты приобретаемого (строящегося) жилого помещения не ранее:
- первого банковского дня второго полугодия текущего года в случае, если заявление было подано не позднее 1 мая текущего года;
- первого банковского дня первого полугодия года, следующего за годом подачи заявления, если заявление было подано не позднее 1 октября текущего года.
Таким образом, при заключении сделки следует обращать внимание на сроки расчетов по договору (купли-продажи, строительного подряда и т.д.), чтобы не было несоответствия вышеперечисленным срокам.
5) размер средств (части средств) М(С)К, направляемых на улучшение жилищных условий.
Частью 4 статьи 7 Закона 256-ФЗ предусмотрено распоряжение средствами материнского (семейного) капитала лицами, получившими сертификат, одновременно по нескольким направлениям. При этом размер материнского (семейного) капитала уменьшается на сумму средств, использованных в результате распоряжения этим капиталом.
Таким образом, размер средств М(С)К, направляемых на улучшение жилищных условий не может превышать остатка неиспользованных средств М(С)К.
На 01.01.2010 г размер капитала составляет 343378,80 руб. Если распорядились 12000 руб. в 2009 году остаток составляет 300178,75, если распорядились 12000 руб. в 2010 году остаток составляет 331378,80 руб.
Поэтому в договорах тоже надо обращать внимание на сумму, которая будет перечислена за счет средств материнского (семейного) капитала
6) Согласно части 4 статьи 10, жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК оформляется в общую собственность родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.
Поэтому если собственность оформлена не на всех членов семьи или вообще пока еще не оформлена (если долевое строительство или уплата паевого взноса в кооперативе), владелец сертификата должен представить заверенное нотариально письменное обязательство о том что квартира, жилой дом, купленные или построенные с использованием средств материнского (семейного) капитала будут оформлены в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга , детей и иных совместно проживающих членов семьи с определением размера долей по соглашению в случае приобретения жилья, тем кто является стороной сделки в течении 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом средств продавцу, в случае участия в долевом строительстве тем кто является стороной договора – в течении 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, в случае строительства индивидуального жилого дома тот на кого оформлено разрешение на строительство- в течении 6 месяцев после ввода объекта индивид. строительства в эксплуатацию, в случае уплаты паевого или вступительного взноса, членом кооператива, в течении 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере.
Отдельно по каждому виду расходов.
1. На оплату приобретаемого жилого помещения.
Предоставляются следующие документы:
1) Копия договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
2) Копия свидетельства о праве собственности физического лица (юридического лица), осуществляющего отчуждение жилого помещения, на жилое помещение, приобретаемое лицом, получившим сертификат;
3) Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат.
Договор купли-продажи, договор заключенный между покупателем (владельцем сертификата или его супругом) и продавцом (физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения), по которому Продавец обязуется передать жилое помещение в собственность покупателю на определенных условиях и оформления покупателем права собственности на жилое помещение.
В договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны следующие данные:
- характеристики объекта недвижимости (адрес, назначение объекта, площадь, в том числе жилая, этажность и др. параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора).
- цена жилого помещения, цена определяется соглашением сторон;
- вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло право, ограничения прав продавца, обременения имущества арестами.
- срок платежа
Согласно Закону о государственной регистрации, если Вы заключаете сделку купли- продажи, и из договора купли- продажи следует, что расчет произведен не полностью (т.е средства МСК будут перечислены позже), возникает ипотека в силу закона и квартира находится в залоге у продавца, а покупателю выдается свидетельство о праве собственности на данное жилое помещение. Поэтому, если Вы (владелец сертификата) как покупатель зарегистрируете договор купли- продажи в установленном порядке, и потом то он не сможет предоставить копию св-ва о праве соб-сти на продавца квартиры (оно будет погашено) и выписку из Единого гос. реестра об отсутствии обременения (т.к. она уже будет выдана на владельца сертификата и будет зарегистрировано обременение).
Во избежание этих недоразумений, предлагаем владельцам сертификатов (ВАР. 1):
- снять копию свидетельства о праве собственности физического лица (юридического лица) продавца квартиры и заверить ее нотариально;
- взять в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту приобретения жилья Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат;
- зарегистрировать договор купли-продажи жилого помещения в установленном порядке.
ВАР. 2, в случае если заявитель зарегистрировал договор купли-продажи и предоставил следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на продавца квартиры с отметкой «ПОГАШЕНО»;
- выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой правообладателем является владелец сертификата и указано обременение права (ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) - продавец квартиры;
- зарегистрированный договор купли-продажи.
При этом, согласно части 4 статьи 10, жилое помещение, приобретенное с использованием средств М(С)К оформляется в общую собственность родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
Таким образом, для того чтобы оформить жилое помещение в общую долевую собственность вышеуказанных лиц, необходимо указать их в качестве покупателя в договоре купли-продажи жилого помещения. Либо если договор уже оформлен, представить письменное обязательство.
2. В счет уплаты договора участия в долевом строительстве.
В этом случае представляются:
- Копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
- документ, содержащий сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве и об оставшейся неоплаченной сумме по договору.
Порядок заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регламентирует 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..». Основная цель этого закона – взять под государственный контроль регистрацию договоров участия в долевом строительстве для исключения случаев, когда на инвестирование одной квартиры было заключено несколько договоров долевого участия с разными дольщиками.
Договор участия в долевом строительстве - договор, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 № 214-ФЗ). Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Застройщик - юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения), на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 № 214-ФЗ).
Участник долевого строительства (инвестор, дольщик) – владелец сертификата и (или) его супруг, финансирующие строительство объекта недвижимости на условиях возникновения у него(них) после завершения строительства права собственности на этот объект недвижимости.
Согласно ст. 11 № 214-ФЗ, участником долевого строительства допускается уступка прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договор уступки права требования - договор, заключенный между владельцем сертификата/и(или) его супругом и первоначальным участником долевого строительства, по которому первоначальный участник передает владельцу сертификата/и(или) его супругу права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между первоначальным участником и застройщиком, в соответствии с которым при надлежащем исполнении застройщиком и первоначальным участником своих обязательств по договору у первоначального участника возникает право собственности на объект недвижимости.
В Договоре уступки права требования должны быть указаны стоимость объекта недвижимости, порядок оформления объекта недвижимости в собственность владельца сертификата/и(или) его супруга.
Согласно п. 3 ст. 4, ст. 17 № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра по месту строительства и считаются заключенными с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 3 ФЗ-214 застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после:
- получения в установленном порядке разрешения на строительство;
- предоставления проектной декларации;
- государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (или договора аренды земельного участка).
Согласно статьи 4 ФЗ-214, договор долевого участия должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (должен быть единым для участников долевого строительства).
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена в договоре может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, перечисленных выше, такой договор считается незаключенным.
Главное – чтобы договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по месту строительства (ст. 25.1 214-ФЗ).
3. На оплату строительства индивидуального жилого дома.
Документы, подтверждающие создание объекта индивидуального жилищного строительства:
- копию разрешения на строительство;
- копию договора строительного подряда;
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, осуществляется органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности.
Для получения разрешения на строительство индивидуальных жилых домов застройщики представляют в орган местного самоуправления следующие документы (статья 4 № 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введение в действие Градостроительного кодекса …»:
- заявление на получение разрешения в письменной форме;
- копии документов, удостоверяющих право на земельный участок, кадастровую карту (план) земельного участка для строительства;
- схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
После того, как разрешение на строительство у владельца сертификата на руках, он заключает договор строительного подряда.
Согласно статьи 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятий, зданий (в том числе жилого дома), а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Основные отличительные признаки договора строительного подряда как разновидности договора подряда: специфичность предмета договора - работы, выполняемые на его основе, ведут к созданию или реконструкции объектов недвижимости; производятся они зачастую длительный период времени, их осуществление предполагает активное взаимодействие заказчика и подрядчика.
На сегодняшний день подрядчиками в договоре строительного подряда выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности в области строительства. Лицензированию подлежат: строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственным стандартам; производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений.
В соответствии с п. 6.1. статьи 18 ФЗ от 08.08.2001г. № 128 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензирование деятельности по проектированию, строительству зданий и сооружений, за искл. сооружений сезонного или вспомогательного назначения, прекращается с 1 января 2010 года. Лицензия не выдается с 1 января 2009 года.
Согласно статьи 55.3. Градостроительного кодекса РФ, организации, осуществляющие строительство, будут объединяться в некоммерческие саморегулируемые организации, основанные на членстве.
Договор нигде не регистрируется. Главное – договор должен быть заключен с юридическим лицом, заверен печатью и подписью.
И как любой договор должен содержать:
- стороны договора (2 или несколько лиц);
- предмет договора;
- условия договора (цена, срок исполнения, и т.д.);
- ответственности сторон;
- срок действия договора;
- адреса и реквизиты сторон.
- …..
4. В качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса (или паевого взноса)
1) В основе деятельности кооперативов лежит принцип «кассы взаимопомощи». Паевые взносы членов кооператива образуют паевой фонд. Из этого фонда средства расходуются на оплату приобретаемого или строящегося жилого помещения.
Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса в порядке очередности.
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.
Член кооператива, внесший в полном объеме паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.
2) Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) регулируется Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (раздел V, Глава 11); жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) - Федеральным законом от 30.12.04 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах граждан».
|
|
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы |
Жилищно-накопительные кооперативы |
|
Цель:
|
Удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110)
|
Привлечение и использования денежных средств граждан (своих членов) на приобретение или строительство жилых помещений, передаваемых своим членам в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере в собственность (ст. 1) |
3) Членство в ЖК или ЖСК подтверждается утвержденным решением общего собрания членов кооператива (форма решения закрепляется уставом кооператива) и уплатой вступительного взноса (статья 121 ЖК РФ). Членство в ЖНК подтверждается выпиской из реестра членов кооператива (статья 5). Членство в ЖНК возникает после внесения сведений о гражданине в единый государственный реестр юридических лиц со дня внесения вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. И в том и в другом случае лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса. Таким образом, в целях исполнения п.п. «а» п. 11 Правил 862, и предоставления документов, подтверждающих членство в кооперативе, гражданин должен уплатить вступительный взнос. Поэтому средства М(С)К не могут идти в счет уплаты вступительного взноса. Помимо этого вступительный членский взнос – денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива (т.е. не для приобретения или строительства жилого помещения).
4) ЖК, ЖСК и ЖНК – юридические лица, имеющие устав и круглую печать. Поэтому справка о внесенной сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение заверяется круглой печатью кооператива. Копия устава нотариально заверяется. На оригинале устава любого юридического лица имеется отметка налогового органа при государственной регистрации юридического лица.
5) Имеются три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан:
- членство в кооперативе;
- пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
- полная выплата паевого взноса.
Таким образом, кооператив приобретает жилое помещение для своего члена и предоставляет его в пользование, пока тот не выплатит полностью паевой взнос. Эту копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение и предоставляет в ПФР заявитель в соответствии с п. «г» п. 11 Правил 862.
НАПРАВЛЕНИЕ СРЕДСТВ МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА НА ПОЛУЧЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ РЕБЕНКОМ (ДЕТЬМИ)
I. Общие положения
Еще одним направлением средств материнского семейного (капитала) является получение образования ребенком (детьми) и осуществления иных связанных с получением образования ребенком (детьми) расходов.
Правила направления средств материнского капитала на получение образования утверждены Постановлением Правительства РФ от 24.12.2007 №926.
Хотим обратить внимание на то, что:
· Средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены на образование любого ребенка, в том числе усыновленного в любом образовательном учреждении на территории Российской Федерации, имеющем право на оказание образовательных услуг.
· Возраст ребенка, на получение образования которого направляются средства материнского (семейного) капитала, не должен превышать 25 лет на дату начала обучения по соответствующей образовательной программе.
· К направленным на образование ребенка средствам материнского (семейного) капитала не применятся налоговый вычет (социальный налоговый вычет) (абзац 5 подпункт 2 пункт 1 статьи 219 НК).
Образовательные учреждения могут быть государственными (федеральными или находящимися в ведении субъекта Российской Федерации), муниципальными, негосударственными (частными, учреждениями общественных и религиозных организаций (объединений)).
К образовательным относятся учреждения следующих типов:
- дошкольные; общеобразовательные (начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования); учреждения начального профессионального, среднего профессионального, высшего профессионального и послевузовского профессионального образования;
- учреждения дополнительного образования взрослых;
- специальные (коррекционные) для обучающихся, воспитанников с ограниченными возможностями здоровья; учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
- учреждения дополнительного образования детей (в том числе центры дополнительного образования детей, детско-юношеские спортивные школы, школы искусств, иные учреждения дополнительного образования детей);
- другие учреждения, осуществляющие образовательный процесс.
II. Платные образовательные услуги, предоставляемые образовательными учреждениями РФ
Право гражданина на образование, закреплено в статье 43 Конституции Российской Федерации.
Наряду с гарантированным бесплатным дошкольным, основным общим и средним профессиональным, а также на конкурсной основе высшим образованием в государственных или муниципальных образовательных учреждениях допускается оказание этими учреждениями платных образовательных услуг (ст. 45, 46 Закона «Об образовании» - основной нормативный акт, регулирующий отношения в сфере образования).
Перечень платных образовательных услуг, а также порядок их предоставления (на договорной основе) должен быть предусмотрен в Уставе (Положении) образовательного учреждения (подпункт «ж» пункт 1 статья 13 Закон «Об образовании»).
Таким образом, средства материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут быть направлены (пункт 2 статьи 11 Закон № 256-ФЗ; пункты 4, 6 Правил № 926):
1) на оплату платных образовательных услуг, оказываемых государственными и муниципальными образовательными учреждениями.
Обычно государственные и муниципальные образовательные учреждения оказывают следующие платные услуги:
· обучение по дополнительным образовательным программам, преподавание специальных дисциплин, которые не входят в общеобразовательную программу, в том числе:
- - преподавание специальных курсов (н-р, по подготовке к школе и поступлению в учреждения профессионального образования (ссузы, вузы), по изучению иностранных языков и т.д.);
- - преподавание циклов дисциплин сверх обязательной программы;
- - репетиторство;
- - занятия по углубленному изучению предметов;
- - проведение курсов повышения квалификации, по переподготовке кадров с освоением новых специальностей (в том числе вождение автомобиля, машинопись, стенография);
- -подготовка и переподготовка работников квалифицированного труда (рабочих и служащих) и специалистов соответствующего уровня образования; другие услуги.
· обучение студентов по основным образовательным программам в учреждениях профессионального образования на коммерческой основе (сверх финансируемых за счет средств соответствующего бюджета контрольных цифр приема студентов). Платные образовательные услуги, предоставляемые государственными и муниципальными образовательными учреждениями, не могут быть оказаны взамен и в рамках образовательной деятельности, финансируемой из средств бюджета (статья 45 Закона «Об образовании»). При этом, важно различать гарантированное государством бесплатное образование, финансируемое за счет бюджета и оказание платных услуг.
От платы за дополнительные образовательные услуги следует также отличать сборы денежных средств с обучающихся (их родителей, законных представителей) на обеспечение хозяйственных нужд образовательной организации, проведение ремонтных работ, доплату обслуживающему персоналу и учителям-предметникам за проведение уроков в рамках основной образовательной деятельности (письмо Министерства образования России от 12 мая 1995 года N 724/7-16).
2) на оплату образовательных услуг, оказываемых негосударственными образовательными учреждениями, получившими соответствующую лицензию в установленном порядке и имеющими государственную аккредитацию.
Такие учреждения, в отличие от государственных и муниципальных образовательных учреждений, вправе взимать плату за обучение даже в рамках государственных образовательных стандартов и федеральных государственных требований (статья 12 Закона «Об образовании»).
Эти учреждения должны получить лицензию на оказание образовательных услуг и пройти государственную аккредитацию с целью подтверждения соответствия уровня и качества образования в таком образовательном учреждении государственным стандартам.
3) на оплату проживания в общежитии, предоставляемом образовательным учреждением иногородним обучающимся на период обучения.
III. Документы, предоставляемые заявителем при направлении средств материнского (семейного) капитала на получение образования ребенком (детьми)
При направлении средств на оплату платных образовательных услуг, предоставляемых образовательным учреждением, к заявлению о распоряжении средствами прилагаются заверенные указанным образовательным учреждением копии следующих документов (пункт 5 Правил № 926):
а) договор на оказание платных образовательных услуг;
б) лицензия на право осуществления образовательной деятельности, выданная образовательному учреждению;
в) свидетельство о государственной аккредитации негосударственного образовательного учреждения (за исключением дошкольного образовательного учреждения, образовательного учреждения дополнительного образования детей).
3.1. Договор на оказание платных образовательных услуг
Средства направляются на оплату предоставляемых образовательными учреждениями платных образовательных услуг в соответствии с договором на оказание платных образовательных услуг, заключенным между лицом, получившим сертификат, и образовательным учреждением, путем безналичного перечисления на счета (лицевые счета) образовательных учреждений, указанные в договоре на оказание платных образовательных услуг (согласно пункту 4 Правил № 926). Договор на оплату вышеуказанных услуг, заключенный иным лицом, не может быть рассмотрен как документ, на основании которого средства материнского (семейного) капитала направляются на оплату образовательных услуг, предоставляемых образовательными учреждениями.
Договор составляется в письменной форме в двух экземплярах, один из которых находится у исполнителя (образовательного учреждения), другой - у потребителя (владельца сертификата).
К существенным условиям договора об оказании платных образовательных услуг относятся:
1) условие о предмете (уровень и направленность основных и дополнительных образовательных программ, перечень (виды) образовательных услуг);
2) условие о цене договора (стоимость образовательных услуг и порядок их оплаты);
3) условие о сроках оказания образовательных услуг.
В договоре обязательно должны быть указаны также следующие сведения:
- наименование образовательной организации – исполнителя, юридический адрес;
- фамилия, имя, отчество, телефон и адрес потребителя;
- другие необходимые сведения, связанные со спецификой оказываемых образовательных услуг.
На оказание образовательных услуг, предусмотренных договором, может быть составлена смета (калькуляция). Составление такой сметы по требованию потребителя или образовательной организации - исполнителя обязательно. В этом случае смета становится частью договора (пункты 17 - 19 Правил № 505).
Периодичность направления средств материнского (семейного) капитала территориальным органом ПФР должна соответствовать условиям договора на оказание платных образовательных услуг. Банковские реквизиты для перечисления указываются в договоре на оказание платных образовательных услуг.
3.2. Лицензия на право осуществления образовательной деятельности, выданная образовательному учреждению
Общеобразовательные и профессиональные программы могут реализовываться образовательными учреждениями при наличии соответствующей лицензии.
Не лицензируется индивидуальная трудовая педагогическая деятельность (статья 48 Закона «Об образовании»).
Лицензия на осуществление образовательной деятельности имеет приложение, в котором, в том числе, указываются:
- перечень образовательных программ, направлений и специальностей подготовки, по которым предоставляется правоведения образовательной деятельности лицензиату, их уровень (ступени) и направленность, нормативные сроки освоения;
- профессия, квалификация (степень, разряд), которая будет присваиваться лицам, успешно завершившим освоение профессиональных образовательных программ;
- контрольные нормативы и предельная численность обучающихся и воспитанников, рассчитанная применительно к очной форме обучения.
Лицензия без приложений недействительна. Лицензия выдается на срок, не превышающий 6 лет.
3.3. Свидетельство о государственной аккредитации негосударственного образовательного учреждения
Целью государственной аккредитации образовательного учреждения является:
- установление его государственного статуса (типа, вида, категории);
- подтверждение уровня реализуемых образовательных программ и их направленности;
- подтверждение соответствия содержания и качества подготовки выпускников образовательных учреждений федеральным государственным образовательным стандартам или федеральным государственным требованиям (за исключением образовательных учреждений, реализующих образовательные программы дошкольного образования и дополнительного образования детей).
При принятии решения о государственной аккредитации образовательного учреждения выдается свидетельство. Свидетельство о государственной аккредитации образовательного учреждения имеет приложение (приложения). Свидетельство без приложения (приложений) недействительно. Свидетельство выдается на 5 лет.
Для государственных образовательных учреждений установление аккредитационного статуса - процедура обязательная и периодически повторяющаяся. Для негосударственных образовательных учреждений установление аккредитационного статуса - процедура добровольная. Однако неаккредитованные образовательные учреждения не могут выдавать документы государственного образца о соответствующем образовании и (или) соответствующей квалификации государственного образца.
При направлении средств на оплату проживания в общежитии к заявлению о распоряжении средствами прилагаются следующие документы:
а) договор найма жилого помещения в общежитии (с указанием суммы и сроков внесения платы);
б) справка из образовательного учреждения, подтверждающая факт проживания ребенка (детей) в общежитии.
IV. Сроки подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала
Заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано лицом, получившим сертификат, в любое время по истечении двух лет и шести месяцев со дня рождения ребенка, в отношении которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, но не позднее (п. 6 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ):
- 1 мая текущего года для распоряжения средствами материнского (семейного) капитала во втором полугодии текущего года;
- 1 октября текущего года для распоряжения средствами материнского (семейного) капитала в первом полугодии года, следующего за годом подачи заявления.
В случае удовлетворения заявления территориальный орган ПФР перечисляет средства материнского (семейного) капитала на расчетный счет образовательного учреждения, указанный в договоре на оказание платных образовательных услуг или в договоре найма жилого помещения в общежитии не ранее (п. 9 Правил № 926):
- первого рабочего дня второго полугодия, если заявление было подано не позднее 1 мая текущего года;
- первого рабочего дня первого полугодия года, следующего за годом подачи заявления, если заявление было подано не позднее 1 октября текущего года.
При планировании поступления ребенка (детей) в образовательное учреждение среднего профессионального образования либо образовательное учреждение высшего профессионального образования (п. 10 Правил), необходимо подать заявление о распоряжении в территориальный орган ПФР до 1 мая текущего года без приложения документов.
Средства материнского (семейного) капитала направляются на получение образования ребенком (детьми) только в том случае, если заявление о распоряжении средствами и необходимые документы поступят в территориальный орган ПФР до 1 октября текущего года.
После поступления данного заявления и документов, территориальный орган ПФР направляет средства материнского (семейного) капитала на счет образовательного учреждения в течение 10 дней, но не ранее начала второго полугодия текущего года.
V. Правила подачи заявления об отказе в направлении средств на получение образования ребенком (детьми)
Перечисление территориальным органом ПФР средств, направляемых на получение образования ребенком (детьми), на расчетный счет образовательного учреждения приостанавливается в связи с предоставлением студенту академического отпуска.
В этом случае лицо, получившее сертификат, направляет в территориальный орган ПФР заявление об отказе в направлении средств на получение образования ребенком (детьми) в произвольной форме с приложением копии приказа о предоставлении студенту академического отпуска, заверенной образовательным учреждением.
Возобновление перечисления средств, направляемых на получение образования ребенком (детьми), осуществляется на основании заявления о распоряжении средствами, к которому прилагается копия приказа о допуске студента к образовательному процессу, без представления документов.
В случае прекращения получения ребенком (детьми) образовательных услуг до истечения срока действия договора на оказание платных образовательных услуг в связи с отчислением из образовательного учреждения, в том числе по собственному желанию, в случае неуспеваемости или в связи с иными обстоятельствами, лицо, получившее сертификат, обязано известить территориальный орган ПФР, направив заявление об отказе в направлении средств, с приложением подтверждающих документов (приказ об отчислении, пр.).
На основании данного заявления перечисление территориальным органом ПФР средств материнского (семейного) капитал на расчетный счет образовательного учреждения прекращается с 1-го рабочего дня месяца, следующего за месяцем подачи заявления об отказе в направлении средств.
Образовательное учреждение при отчислении обучающегося, на получение образования которого направлены средства, в недельный срок с даты издания приказа об отчислении направляет информацию об этом в территориальный орган ПФР и лицу, получившему сертификат.
НАПРАВЛЕНИЕ СРЕДСТВ МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА НА ПОГАШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ
Федеральный закон от 29.12.2006 года №256-ФЗ, вступивший в силу января 2007 года, установил дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, т.е. меры обеспечивающие возможность
1) улучшения жилищных условий семьи;
2) получения образования ребенком (детьми);
3) повышения уровня пенсионного обеспечения матери.
В соответствии с Законом, лица, получившие сертификат, могут распорядиться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме или по частям на вышеуказанные направления (возможно распоряжение одновременно по нескольким направлениям).
Необходимо помнить, что распоряжаться придется не наличными деньгами. Чтобы распорядиться средствами материнского (семейного) капитала по выбранному направлению необходимо после получения государственного сертификата на материнский (семейный) капитал подать заявление в территориальный орган ПФР, в котором требуется указать вид расходов, на которые направляются средства М(С)К, размер указанных средств и предоставить определенный пакет документов, необходимых для рассмотрения данного заявления.
Форма заявления о распоряжении представлена в Приложении 1 к Правилам подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 26.12.2008г. № 779н (данная форма одинакова для всех видов направлений средств материнского (семейного) капитала.
Порядок подачи заявления о распоряжении средствами М(С)К на улучшение жилищных условий семьи, перечень необходимых документов, а также сроки перечисления указанных средств:
- на улучшение жилищных условий устанавливают «Правила направления средств (части средств) материнского семейного (капитала) на улучшение жилищных условий № 862 от 12 декабря 2007г. (в ред. Постановления Правительства РФ от 04.12.2009 № 994);
- на получение образования детьми - «ПРАВИЛ НАПРАВЛЕНИЯ СРЕДСТВ (ЧАСТИ СРЕДСТВ) МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА НА ПОЛУЧЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ РЕБЕНКОМ (ДЕТЬМИ) И ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ИНЫХ СВЯЗАННЫХ С ПОЛУЧЕНИЕМ ОБРАЗОВАНИЯ РЕБЕНКОМ (ДЕТЬМИ) РАСХОДОВ» от 24 декабря
Со всеми вышеперечисленными нормативно - правовыми актами Вы можете ознакомиться на сайте Пенсионного фонда www.pfrf.ru
Первые два вопроса семинара будут посвящены использованию средств М(С)К на улучшение жилищных условий семьи.
Следует сказать, законодательство по материнскому капиталу предусматривает различные виды использования средств материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий: это и на оплату приобретаемого жилого помещения и на погашение жилищных кредитов и на уплату вступительного взноса в жилищный кооператив и на уплату договора участия в долевом строительстве, и на уплату первоначального взноса при получении кредита.
Условно все виды расходов, на которые могут быть направлены средствам материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий мы разделили на 2 группы:
1) улучшение жилищных условий с помощью кредитных (заемных) средств и средств материнского (семейного) капитала;
2) улучшение жилищных условий за счет средств М(С)К без привлечения кредитных (заемных) средств.
В начале нашего семинара мы более подробно остановимся именно на первой группе, когда решение жилищного вопроса владельцами сертификата осуществляется не только за счет средств М(С)К, но и с использованием кредитных (заемных) средств.
К данной группе относятся виды расходов, которые отражены в пункте 12, 13 Правил:
1) на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (по обязательствам возникшим у владельцев сертификата до и после возникновения права на М(С)К) (п. 13 Правил);
2) на оплату кредита, выданного на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение либо строительство жилья (только по обязательствам, возник-им у владельцев сертификата до возникновения права на М(С)К) (п. 13 Правил).
3) в счет уплаты цены договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа (п. 13 Правил);
4) на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья (п. 12 Правил).
В соответствии с Законом распорядиться средствами материнского (семейного) капитала владельцы сертификатом могут не ранее, чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка в отношении которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки.
В связи с введением действий с января 2009 года изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»», владельцы сертификатов в случае намерения использовать средства материнского семейного капитала на погашение жилищных кредитов (займов) получили возможность распорядиться средствами мат капитала досрочно, не дожидаясь трехлетнего возраста.
Так как введение в действие данных изменений - антикризисная мера, то она имеет временные границы - семьям разрешать или направлять средства на погашение задолженности по жилищным кредитам, заключенным с организацией (в том числе кредитной) по 31.12.2010г. По кредитным договорам (договорам займа), заключенным начиная с 1 января 2011 года, будут действовать нормы основного Закона.
Возвращаясь к данной схеме, досрочно распорядиться владельцы сертификата могут по первым трем направлениям: на погашение кредита, на погашение рефинансируемого кредита и на уплату договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Использовать мат. капитал в качестве первонач. взноса, владельцы сертификата имеет право только по истечению трехлетнего возраста второго, третьего или последующих детей.
В своей работе территориальные органы руководствуются так же разъяснениями Минрегионразвития, Обзором практики применения законодательства, регулирующего вопросы предоставления дополнительных мер государственной поддержки.
I. На погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья.
Данное направление распространяется на обязательства возникшие у владельцев сертификата (либо его супруга) до и после возникновения права на М(С)К, иными словами на погашение кредитов, взятых как до рождения (усыновления) ребенка, так и после.
Данное направление использования средств М(С)К достаточно отработано – начиная с января 2009 года амурчане погашают жилищные кредиты (займы) за счет средств М(С)К.
Для сведения: По состоянию на 24.03.2010 год общий объем средств, перечисленных ОПФР по Амурской области кредитным и иным организациям для погашения кредитов (займов), предоставленных владельцам сертификатов (их супругам), составил 154 млн. руб. Этими средствами частично или полностью погасили свои кредиты (займы) 546 амурских семей. При этом средний размер перечисления составил 282 тыс.руб.
Вместе с заявлением о распоряжении по данному направлению принимаются документы, перечень которых предусмотрен пунктами 6 и 13 Правил.
1) Копия кредитного договора (договора займа).
I. Кредитный договор – является одним из основных документов, предоставляемых владельцем сертификата и является основными документом, определяющими взаимоотношения кредитора (займодавца) и заемщика.
В соответствии с законодательством кредиты предоставляются кредитными учреждениями (в том числе банками), займы – физическим или юридическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями. То касается займов, то материнским капиталом будет оплачен договор займа, заключенный только с юридическим лицом.
Кредитный договор (договор займа) может быть заключен как с лицом получившим сертификат, так и его супругом (супруги могут выступать созаемщиками по кредитному договору). Так же допускается, что созаемщиках один из супругов и родители МОЛОДОЙ СЕМЬИ.
По кредитному договору стороной являлся брат лица, получившего сертификат. На кредитные средства заемщиком была приобретена квартира и оформлена в его собственность. Впоследствии было заключено дополнительное соглашение к данному кредитному договору в части изменения одной из сторон договора – созаемщиками стали брат владельца сертификата и владелец сертификата. Возможно ли принять решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение данного кредита.
Согласно пункту 3 Правил средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены на погашение кредита (займа), предоставленному лицу, получившему сертификат или его супругу.
Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, могут выступать в качестве созаемщиков по кредитному договору (договору займа).
Следует заметить, что созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, т.е. созаемщик несет солидарную ответственность, предусмотренную договором, а, следовательно, имеет одинаковые обязательства по кредитному договору.
Можно ли направить средства материнского капитала на погашение ипотечного кредита, оформленного на супруга женщины, получившей сертификат, если кредит взят до регистрации их брака?
Да можно. Главное – чтобы на момент подачи заявления в ПФР они находились в законном браке, что подтверждается свидетельством о заключении брака. В этом случае владелец сертификата предоставляет в произвольной форме заявление о согласии направить средства материнского (семейного) капитала на погашение кредита (займа), оформленного на супруга, свидетельство о заключении брака и паспорт супруга, а супруг, в свою очередь, дает нотариально удостоверенное письменное обязательство оформить, приобретенное за счет кредитных средств, жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей) с указанием долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения (если квартира находится в залоге у банка) либо после перечисления средств М(С)К (если квартира не обременена).
II. Следующее условие, предъявляемое к кредитному договору (договору займа) он должен быть предоставлен для приобретения или строительства жилого помещения, т.е. должен предусматривать конкретное целевое использование заемных средств.
Кредит или заем может быть предоставлен на:
- на покупку любого жилого помещения. Это может быть квартира в многоквартирном доме, комната в жилом доме или квартире, индивидуальный жилой дом или часть дома. Главное – чтобы эти помещения были жилыми. В случае если в кредитном договоре (или договоре займа) в части предмета договора будет указано, что кредит (заем) предоставляется на приобретение вышеперечисленных объектов жилой недвижимости, находящихся по адресу…. ПФР переведет средства М(С)К на погашение данных обязательств.
Указать в договоре адрес приобретаемого жилого помещения является обязательным условием предоставления целевых кредитов.
В случае, когда владельцем сертификата предоставлялся кредитный договор с указанием цели кредита: для приобретения жилого помещения в сельской местности, мы предлагали обратиться в банк заключить дополнительное соглашение к таком кредитному договору с указанием адреса приобретения.
По вопросу направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение долга по кредитным договорам на приобретение доли в собственности на жилое помещение.
В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК РФ доли определяются в праве общей собственности недвижимости, но не в самой недвижимости. Доля в праве выражается в виде простой дроби (1/2, 1/3, 1/4…) и не может быть выражена в виде частей недвижимости (комнат, квадратных метров площади и т.д.).
Если речь идет о доли в праве собственности, то объект недвижимости в целом (н-р, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Пользуются и владеют, т.е. проживают в этом жилом доме все сособственники, но распорядиться (продать) можно только свою долю в праве, причем при возмездном отчуждении надо сначала предложить ее другим собственникам (ст. 250 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 10 Закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах.
Таким образом, приобретение доли в собственности жилого помещения является не противоречащей закону сделкой, и средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на погашение долга по кредитному договору на приобретение доли в собственности жилого помещения.
По вопросу о направлении средств (части средств) материнского семенного капитала на погашение долга по кредитам (займам), выданным на приобретение индивидуального дома с земельным участком.
В соответствии с частью 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре купли-продажи цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Таким образом, если кредитный договор не содержит разграничения по сумме кредита на приобретении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, то территориальные органы ПФР вправе удовлетворить заявление о направлении средств материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и (или) процентов по таком кредитному договору (договору займа).
Если кредитный договор содержит разграничения по сумме кредита на приобретение индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, то территориальные орган ПФР вправе направить средства материнского (семейного) капитала только на погашение основного дола и процентов по кредиту (займу) на приобретение индивидуального жилого дома, поскольку приобретение земельного участка Законом не предусмотрено.
КРЕДИТ (ЗАЕМ) НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
а) ВАРИАНТ 1 Кредит для участия в долевом строительстве жилья
Кредит для участия в долевом строительстве жилья предоставляется гражданам в рамках договора участия в долевом строительстве жилья либо договора уступки прав требования, зарегистрированных в Управлении Росреестра.
В случае если в кредитном договоре (или договоре займа) в части предмета договора будет указано, что кредит (заем) предоставляется для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в таком-то квартале … литера… Может быть прописано на основании договора участия в долевом строительстве…
Выдача кредита для участия в долевом строительстве может осуществляться путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, согласно срокам расчетов, указанных в договоре долевого участия в строительстве/договора уступки прав требования.
ВАРИАНТ 2 Кредит для строительства индивидуального жилого дома
Кредит или заем для строительства индивидуального жилого дома выдается на основании разрешения соответствующих органов на строительство жилья в рамках, предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства.
По вопросу о направлении средств (части средств) материнского семенного капитала на погашение долга по кредитам (займам) выданным на строительные, отделочные, электромонтажные и сантехнические работы.
Строительные, отделочные, электромонтажные и сантехнические работы могут производиться как в рамках строительства нового жилого помещения, так и в рамках капитального текущего ремонта уже имеющегося жилого помещения. Поскольку направление средств (части средств) материнского (семейного) капитала на капитальный и текущий ремонт не предусмотрено Законом, в случае предоставления владельцем сертификата кредитного договора (договора) займа, в котором не указана цель предоставления заемных средств – строительство конкретного жилого объекта (либо предоставление средств на проведение строительных, отделочных, электромонтажных и сантехнических работы в рамках строительства жилого объекта), - территориальные органы ПФР вправе принять решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении.
По вопросу о направлении средств (части средств) материнского семенного капитала на погашение долга по займам, выданным в виде строительных материалов.
Перед нами типичный случай товарного кредита.
В соответствии с частью 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Статьей 822 Гражданского кодекса предусмотрен договор товарного кредита, к которому применяются правила заключения кредитного договора (статья 819-821 ГК).
В случае если договором займа (договор товарного кредита) установлено, что заем предоставлен в виде строительных материалов на строительство жилого помещения и заемщик должен возвратить долг в денежной форме (при этом указана сумма долга в денежной форме) средства материнского (семенного) капитала могут быть направлены на погашение долга по такому договору займа (договору товарного кредита).
Кредит, предоставленный на реконструкцию:
При вынесении решения по заявлению о распоряжении средствами М(С)К на погашение кредита (займа), взятого на реконструкцию жилого помещения, ПФР руководствуется разъяснениями Минрегионразвития, о том что кредит (заем) должен быть предоставлен не на реконструкцию, а на строительство жилья.
Градостроительным кодексом (ст. 1) установлено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1); реконструкция - изменение параметров объектов и их частей (количества помещений, высоты, этажности, площади, производственной мощности и пр. (п. 14 ст. 1)). Аналогично, в ст. 754 ГК под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания или сооружения, т.е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса).
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт.
Анализируя нормы Градостроительного и Жилищного кодекса можно сделать вывод, что реконструкция и строительство не тождественные понятия. При строительстве возникает право собственности на построенный объект, а реконструкция осуществляется без возникновения права собственности.
Однако на практике реконструкцией чаще всего именуется снос существующего объекта и строительство на его месте нового объекта.
Если в суде владелец сертификата докажет, что при реконструкции жилого помещения произошло уничтожение существующего объекта (соответственно право на него прекратилось по ст. 235 ГК) и на его месте был возведен новый дом, на который зарегистрировано право собственности и тем самым улучшились жилищные условия семьи, то по решению суда ПФР погасит такой кредит.
Судебная практика по РФ неоднозначная.
Если уже затронули тему ремонта и реконструкции, то во время недавней «прямой линии» премьер-министру Владимиру Путину был задан вопрос о расширении использования средств материнского (семейного) капитала, в том числе, на ремонт жилого объекта, а что он ответил «Ничего не хочу сказать дурного в адрес ремонтных бригад и строителей, но как там формируются цены мы знаем. Одна строительная пыль останется от этого семейного капитал».
III. Выдача кредита для участия в долевом строительстве ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА может осуществляться путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, согласно срокам расчетов, указанных в договоре долевого участия в строительстве/договора уступки прав требования/ДОГОВОРЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА. В этом случае договор может быть назван не Кредитным договором, а «Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии». Договор займа может быть совмещен с договором купли-продажи и называться «Договор купли-продажи жилья и займа».
Содержание кредитного договора (договора займа) определяется не только его наименованием, а наличием обязательных условий, позволяющих квалифицировать указанный договор как кредитный. Гражданское законодательство не исключает применение комбинированного (смешанного договора). Если такой комбинированный договор содержит, в том числе существенные условия и кредитного договора, ПФР в приеме документов является необоснованным.
Условия договора определяются его содержанием, а не наименованием. Если условия договор соответствуют правилам Главы 42 ГК РФ о займе и кредите, в ПФР нет законных оснований отказывать в приеме документов.
IV. В случае если Заемщиком утерян оригинал кредитного договора (договора займа), то необходимо обратиться к кредитору (займодавцу) у которого хранится оригинал. Кредитор (займодавец) снимет копию кредитного договора (договора займа) со своего экземпляра заверит подписью уполномоченного лица и печатью Банка.
V. Я являюсь единственным собственником заложенной квартиры и должником по кредитному договору. После получения кредита у меня изменились ФИО и паспортные данные в связи с заключением брака. В настоящий момент моя семья хочет направить средства МСК на погашение долга по кредиту. Может ли Пенсионный фонд не принять заявление или отказать в перечислении средств МСК, ссылаясь на то, что новые паспортные данные не совпадают с паспортными данными, указанными в кредитном договоре? Есть ли необходимость вносить изменения в кредитный договор?
Возможно ли направление средств на погашение одновременно двух кредитов, полученных на покупку квартиры и строительство индивидуального жилого дома? Да, возможно. В законе не предусмотрены ограничения по количеству кредитов и займов, на оплату которых можно направить средства материнского (семейного) капитала. В этом случае подается одно заявление с указанием направления использования средств для погашения кредитов, номеров кредитных договором и реквизиты банков для перечисления. VI. Закон не содержит ограничений на использование средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшений жилищных условий в случае, когда лицу, получившему сертификат, была предоставлена государственная поддержка в улучшении жилищных условий из средств федерального, регионального или местных бюджетов в рамках действующих программ или мероприятий по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе и в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.
2) Копия договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке – в случае если кредитным договором или договором займа предусмотрено его заключение.
Это еще один документами, определяющий взаимоотношения кредитора (займодавца) и заемщика (созаемщиков) при предоставлении ссуды.
Кредит (заем), предоставленный на приобретение (строительство) жилья может быть просто жилищным, а может быть ипотечным.
ИПОТЕЧНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КРЕДИТ (ИЖК) - это кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения/строительство жилья под залог приобретаемого/строящегося жилья в качестве обеспечения обязательства.
Таким образом, в качестве обеспечения ИЖК в обязательном порядке оформляется залог кредитуемого объекта недвижимости или иного жилого объекта.
Залог кредитуемого объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора.
Ипотека в силу договора - залог объекта недвижимости, возникающий на основании договора об ипотеки.
Заключается договор об ипотеке приобретенного (построенного) объекта недвижимости после того, как заемщик уже получил ипотечный жилищный кредит/заем, зарегистрировал свое право на объект недвижимости в Управлении Росреестра и представил кредитору/займодавцу подтверждающие документы.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 № 102-ФЗ).
Договор купли-продажи и ипотеки - договор, заключенный между заемщиком/созаемщиками, продавцом и банком/займодавцем, по которому продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность заемщика/созаемщиков на определенных условиях после оплаты заемщиком/созаемщиками его стоимости, а заемщик/созаемщики обязуется(ются) передать этот объект недвижимости в залог банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.
Заключается договор купли-продажи и ипотеки между покупателем (залогодателем), продавцом и кредитором (залогодержателем) после того, как заемщик уже получил ипотечный жилищный кредит/заем (в полном объеме или частично) и после этого, практически одновременно, регистрируется в Управлении Росреестра переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также залог данной квартиры в пользу кредитора/займодавца.
Примеры: Взят кредит на покупку квартиры супругом владельца сертификата под залог квартиры тещи. Т.к. ни Закон ни Правила не содержат ограничений в части принадлежности залогового обеспечения кредита, который будет оплачен средствами М(С)К.
3) Свидетельство о праве собственности на приобретенное (построенное) жилое помещение.
Переход права собственности на жилье от продавца к покупателю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, форма которого установлена законодательством.
В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Следовательно, общая долевая собственность – это правило, общая совместная собственность – это исключение. Законом установлены случаи возникновения совместной собственности – собственность супругов в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса.
Согласно п. 74 Правил № 219 в случае общей совместной собственности свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.
В случае общей долевой собственности в свидетельстве указывается правообладатель доли, свидетельство выдается каждому из собственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на обратной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве. В этом случае владельцу сертификата не обязательно предоставлять свидетельства всех собственников (можно одно на себя).
В случае, если кредит (заем) предоставлен на долевое участие в строительстве и дом не введен в эксплуатацию, то вместо свидетельства о госрегистрации владелец сертификата предоставляет копию договора участия в долевом строительстве. Данный договор должен быть пройти обязательную государственную регистрацию.
в случае если кредит (заем) был предоставлен на строительство индивидуального жилого дома – копию разрешения на строительство индивидуального жилого дома;
в случае если кредит (или заем) предоставлен для уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса в кооператив – то заявитель предоставляет выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в кооперативе лица, получившего сертификат, или его супругу (либо документ, подтверждающий подачу гражданином заявления о приеме в члены жилищно-накопительного кооператива или решение о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива).
Семья взяла в банке кредит на покупку квартиры, сделали ремонт, продали квартиру и на вырученные деньги купили новую квартиру, большей площади. При этом кредит, взятый на приобретение первоначального жилья, семья продолжает выплачивать. Будет ли удовлетворено заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение кредита?
В случае направления средств материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, взятым на приобретение жилья, владелец сертификата представляет в территориальный орган ПФР документы, перечисленные в пункте 6, 13 Правил, в том числе:
- кредитный договор;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств.
Таким образом, кредит предполагает целевое использование средств, т.е. предоставляется для оплаты приобретаемого жилого помещения. В кредитном договоре предусматривается цель получения кредита: на приобретение жилого помещения с обязательным указанием адреса приобретаемого жилого помещения, который должен совпадать с адресом, указанным в свидетельстве о праве собственности.
В настоящее время свидетельство о праве собственности представляется в регистрирующий орган при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако оно не изымается и после регистрации должно быть возвращено продавцу. Регистратор может сделать на нем отметку о прекращении права продавца, а может и не делать.
Тут возможно 2 варианта – когда свидетельство о праве собственности на проданную квартиру аннулировано или не аннулировано.
1 вариант, когда свидетельство о праве собственности на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, осталось на руках у продавцов.
В этом случае, если остальные документы, представленные владельцем сертификата с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала удовлетворяют требованиям пунктов 6 и 13 Правил, у территориальных органов ПФР нет оснований для отказа в удовлетворении заявления.
2 вариант, когда свидетельство о праве собственности на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, осталось на руках у продавцов с пометкой «ПОГА-ЕНО» или перечеркнуто либо свидетельство о праве собственности на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, вообще отсутствует, а заявителем предоставлено свидетельство о праве собственности на новую квартиру, то в этом случае территориальным органом ПФР будет отказано в удовлетворении данного заявления.
В соответствии с частью 6 статьи 8 Закона решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении может быть обжаловано в установленном порядке в суде, где необходимо будет доказать, что кредитные средства были потрачены по целевому назначению – на покупку жилья, а потом все средства, полученные от его продажи потрачены на покупку новой квартиры, т.е. также на улучшение жилищных условий.
Омский областной суд в конце 2009 года по аналогичному случаю вынес решение в пользу владельца сертификата.
4) Справка кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом или займом.
Поскольку форма справки нормативно-правовыми актами не определена, то принимается справка организации, в том числе кредитной, в произвольной форме при наличии основных реквизитов (бланк организации, исходящий номер и дата выдачи), заверенная подписью руководителя и печатью.
При выдаче справки кредитные организации руководствуются Письмом Центрального банка № 21-Т от 10.02.2009г., согласно которому ЦБ рекомендует включать в справку следующую информацию:
1) фамилия, имя отчество заемщика; реквизиты документа, удостоверяющего личность заемщика, адрес места жительства или места пребывания;
2) номер и дата кредитного договора;
3) размер кредита;
4) предмет кредитного договора (приобретение либо строительство жилого помещения);
5) сумма остатка основного долга и сумма остатка задолженности по выплате процентов (цифрами и прописью);
6) размер ежемесячного платежа (сумма основного долга и сумма процентов);
7) реквизиты кредитной организации для перечисления средств (части средств) материнского (семейного) капитала.
Размер основного долга и процентов по кредиту или займу указываются кредитором на дату подготовки справки.
При этом в графу «задолженность по выплате процентов» банк может включить просроченные проценты. Правилами, указываю на невозможность направления средств М(С)К на уплату штрафов, комиссий, пеней за просрочку, не содержат иных указаний.
В соответствии с пп. б), в) п. 3 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. постановлением Правительства РФ от 12 декабря
Владельцу сертификата надо учитывать, что ПФР переведет средства М(С)К на погашение кредита (займа) не позднее чем через два месяца с даты подачи заявления о распоряжении. Таким образом, в заявлении о распоряжении заявителем должна указываться сумма средств материнского (семейного) капитала с учетом двух платежей, которые необходимо осуществить собственными средствами до перечисления средств М(С)К (особенно это касается тех, кто осуществляет полное погашение кредита).
Если все же в результате средств М(С)К оказалось боль-е, чем было необходимо для полного досрочного погашения кредита, то остаток средств М(С)К после полного погашения кредита (займа) возвращается кредитором (займодавцем) в Пенсионный фонд РФ и учитывается на финансово-лицевом счете лица, имеющего право на доп.меры гос. поддержки. Кредитор (займодавец) не вправе распоряжаться средствами М(С)К (это бюджетные ср-ва) и направлять указанные средства кроме как на погашение кредита (займа).
Рекомендуется заранее проинформировать кредитора о сроках и размере средств, направляемых за счет средств М(С)К, например, при получении справки об остатке долга. Это касается тех, кто осуществляет аннуитентный платеж по графику.
Данная процедура не предусмотрена Законом, но во избежание непредвиденных ситуаций и в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа). Кредитор предложит заполнить заявление о частичном или полном погашении обязательств по жилищному кредиту (займу).
В обычной банковской практике после поступления средств М(С)К на счет кредитора, кредит погашается и кредитор направляет заемщику письмо о необходимости заполнить заявление о частичном или полном погашении обязательств по кредиту.
При частичном досрочном погашении производится перерасчет аннуитетного ежемесячного платежа и заемщику предоставляется новый график платежей до конца срока кредитования. Это позволяет, не меняя срок кредита, уменьшить сумму ежемесячного платежа, т.е. понизить финансовую нагрузку на заемщика.
Однако если заемщик изъявит желание оставить сумму ежемесячного платежа на прежнем уровне, а срок кредита сократить, то возможен и такой вариант. Но чаще всего люди стараются понизить ежемесячный платеж.
Средства М(С)К как бюджетные средства, в соответствии с Налоговым кодексом а также руководствуясь Письмом 21-Т ЦБ РФ должны быть направлены на досрочное погашение ипотечного кредита (займа) не зависимо от срока действия моратория на досрочное погашение без уплаты штрафов и комиссии.
5) Письменное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей… (с определением размера долей по соглашению) в течении 6 месяцев:
в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение - засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи (с определением размера долей по соглашению) в течение 6 месяцев:
- после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
- после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) - в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;
- после внесения последнего платежа, завершающего оплату жилого помещения в полном размере - в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, если в указанном договоре предусмотрено, что право собственности на приобретаемое жилое помещение переходит к покупателю после полной выплаты цены договора;
- после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, - в случае участия в кооперативе;
- после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) - в остальных случаях.
Данный документ введен в целях соблюдения положений части 4 статьи 10 Закона, в которой сказано, что жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала оформляется в общую собственность родителей, детей…и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению. Что соответственно ведет к соблюдению интересов всех членов семьи.
Обращаем внимание на то, что под засвидетельствованным в установленном законодательством порядке письменным обязательством лица…следует понимать нотариальное свидетельствование подлинности подписи этого лица на соответствующем обязательстве.
Согласно положениям главы VIII «Нотариальные действия, совершаемые нотариусами и уполномоченными должностными лицами» Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993г. № 4462-1, нотариальные действия (в рассматриваемом случае – свидетельствование подлинности подписи на документах) имеют право совершать:
- нотариусы, занимающиеся частной практикой;
- нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах;
- глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения;
- глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района (в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса);
- должностные лица консульских учреждений РФ.
Форма письменного обязательства ни Законом ни Правилами не предусмотрена. Оно составляется в произвольной форме с учетом условий, установленных Законом и Правилами.
Федеральная нотариальная палата рассылала рекомендации по оформлению данных письменных обязательств нотариальным палатам субъектов РФ составлять в произвольной форме с учетом условий, установленных Законом и Правилами.
Так же было рекомендовано, что если титульным собственником жилого помещения, нажитого супругами в браке, является один из супругов, то письменное обязательство оформляется обоими супругами.
Тариф рекомендованный от 500 до 700 рублей. Нотариусы умудряются оформлять два обязательства от каждого супруга. Для ПФР это не имеет значение (можно в одном).
Какие ошибки совершаются нотариусами: обременения нет, пишут после снятия обременения. Исправления бесплатно.
На 2010 год размер материнского (семейного) капитала составляет 343 378,80 рублей.
Материнский (семейный) капитал – это средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет ПФР на реализацию дополнительных мер государственной поддержки.
Всего в бюджете ПФР на выплату материнского (семейного) капитала в 2010 году запланировано 102 млрд. рублей. Планируется, что из этих средств в 2010 году будет выделено:
- на улучшение жилищных условий с привлечением кредитных (заемных) средств, в т.ч. на погашение задолженности по кредитам (займам) - 30,1 млрд. рублей для 87,7 тыс. семей (около 31,6%);
- на улучшение жилищных условий без привлечения кредитных средств – 48,9 млрд. рублей для 147,5 тыс. семей (около 48%);
- на получение образования детьми – 17,4 млрд. рублей для 52,7 семей (около 17%);
- на формирование накопительной части трудовой пенсии – 3,5 млрд. рублей для 10,5 тыс. матерей (около 3,4%).
Таким образом, большая часть средств – около 80% - будет направлено на улучшение жилищных условий.
Данные прогнозные значения были получены во время анкетных опросов лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, при подаче заявлений о выдаче сертификатов или заявлений о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала.
За 2009 год решение о направлении материнского капитала на погашение жилищных кредитов приняли 106 тысяч российских семей.
На погашение рефинансируемых кредитов
Следующее новое направление расходования средств М(С)К - на оплату кредита, выданного на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение либо строительство жилья. Или по другому – на погашение рефинансируемых кредитов.
Модель рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в нашем случае необходимо рассматривать в плоскости отношений по рефинансированию между банком и заемщиком и в плоскости отношений между кредитными организациями.
1) Рефинансирование ипотечных кредитов при субъектном составе "банк - заемщик".
В общем виде данная модель «перекредитования» обозначает досрочное погашение одного кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком по новому кредитному договору.
К перекредитованию заемщики, как правило, прибегают в случаях, когда новый кредитор предлагает более выгодные для заемщика условия кредитования (увеличение сроков кредитования, более низкую процентную ставку и т.д.)
Заемщик получает кредит у нового банка и гасит за счет этих средств ранее полученный заем. В этом случае владелец сертификата предоставляет в территориальный орган ПФР:
- копию нового кредитного договора (договора займа) – появляется дополнительный документ;
- копию ранее заключенного кредитного договора (договора займа) на приобретение или строительство жилья;
- справку нового кредитора (заимодавца) о размерах остатка долга и процентов по кредиту (займу);
- договор об ипотеке, по которому залогодержателем является новый кредитор (заимодавец);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- письменное обязательство.
Технология такого рефинансирования заключается в следующем:
1.Заемщик одобряется рефинансирующим банком и получает там подтверждение на выдачу кредита на цели погашения ранее полученного кредита в другой кредитной организации;
2.Заемщик запрашивает у своего кредитора расчет суммы задолженности на определенную дату и передает его в рефинансирующий банк;
3.В день, на дату которого рассчитана сумма задолженности заемщика, рефинансирующий банк предоставляет кредит, который направляется заемщиком в погашение первоначального кредита. При этом в кредитном договоре в обязательном порядке указывается:
- цель кредита: на погашение ранее предоставленного кредита первоначальным кредитором;
- обязанность заемщика заключить с рефинансирующим банком договор об ипотеке.
4.После погашения кредита заемщик совместно с первоначальным кредитором осуществляет действия по погашению регистрационной записи об ипотеке заложенного имущества;
5.Между заемщиком и рефинансирующим банком заключается договор об ипотеке недвижимого имущества, высвобожденного из-под залога.
Законодатель ввел ограничение для таких кредитов: материнским (семейным) капиталом погашаются только кредиты, предоставленные до рождения (усыновления) второго, третьего и последующих детей (только по обязательствам, возникшим у владельцев сертификата до возникновения права на М(С)К) (п.п. «в» п. 3 Правил).
2) Рефинансирование ипотечных кредитов при субъектном составе "банк – банк (оператор вторичного рынка)".
В основе данной модели рефинансирования ипотечных кредитов лежит возможность уступки прав требования по ипотечным кредитам либо передачи прав на закладную другому финансовому институту, который самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на фондовом рынке. За счет полученных средств первичные кредиторы могут расширять объемы кредитования, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.
Одним из наиболее распространенных способа рефинансирования является продажа первичным кредитором части сформированного портфеля ипотечных кредитов оператору вторичного рынка ипотечных кредитов.
Российская модель вторичного рынка ипотечных кредитов представлена частными операторами (крупными специализированными ипотечными или универсальными банками, в том числе ВТБ 24) и государственным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), имеющих сеть региональных операторов.
В общем виде данная модель, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования, выглядит следующим образом.
1.Первичные кредиторы выдают ипотечные кредиты под залог кредитуемой недвижимости с оформлением (либо без оформления) закладной.
2. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются операторам вторичного рынка ипотечных кредитов путем:
- передачи прав на закладную или уступки прав требования по кредиту.
В соответствии с нормами Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключается соответствующее соглашение между первичным и новым кредитором об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования.
В данном случае при уступке права требования происходит замена первоначального кредитора, который выбывает из обязательства, новым. Он не заключает с должником договор, а вступает в текущую сделку в качестве стороны и может требовать от должника лишь исполнения условий соглашения на правах прежнего займодавца. При этом в соответствии с пунктом 8 статьи 382 ГК РФ согласия должника на переход «кредитных» прав не требуется, поскольку меняется сторона, а ответственность сохраняется.
ВАЖНО: И в том и в другом случае не требуется согласие заемщика. Инициатором рефинансирования является первоначальный кредитор, для заемщика первоначальное обязательство не прекращается, право требования переходят к новому кредитору в порядке цессии (уступка требования) - ст. 382 ГК РФ.
3. Право первоначального кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств, а также другие связанные с требованием права, в том числе на неуплаченные проценты.
4. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой (заемщик) получает от нового залогодержателя (владельца закладной) письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра (ст. 16 № 102-ФЗ). Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
5. Обязанность по сопровождению ипотечных кредитов переходит к новому кредитору (обычно к региональному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), и заемщик начинает осуществлять промежуточные и окончательные платежи по первоначально имеющемуся обязательству в пользу нового кредитора.
В этом случае владелец сертификата предоставляет в территориальный орган ПФР:
- копию кредитного договора, заключенного с первоначальным кредитором;
- справку о размерах остатка долга и процентов по кредиту, выданную кредитором которому принадлежат права по кредитному договору на дату составления справки, с указанием сведений о наименовании и месте нахождения нового кредитора. В случае если от имени кредитора справка предоставляется третьим лицом, действующим на основании доверенности, представляется копия доверенности кредитора третьему лицу. В нашем регионе сервисным агентом АИЖК является «Амурское ипотечное агентство»
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- письменное обязательство.
Особенностью нового продукта является возможность использования средств МСК для увеличения суммы ипотечного кредита. Это позволит направить средства, предоставляемые в рамках мер государственной поддержки семей, имеющих детей, на приобретение более комфортного жилья.
При расчете суммы такого кредита учитываются текущий доход семьи и средства МСК. Текущий доход рассчитывается исходя из дохода работающего супруга (или супругов, если мама - распорядитель материнским (семейным) капиталом - уже вышла на работу), однако в качестве созаемщиков могут рассматриваться и другие лица, в том числе члены семьи заемщика (например, родители супругов). Количество созаемщиков не может быть боль-е четырех человек.
Погашение кредита осуществляется двумя частями: ежемесячными равными платежами в течение всего срока кредита и разовым платежом, за счет перечисления средств МСК Пенсионным Фондом РФ непосредственно кредитору.
Минимальная процентная ставка по кредиту установлена на уровне от 10,5% (с 15 сентября 2009 года) годовых в рублях, и определяется в соответствии со Стандартами выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов (займов) индивидуально для каждого кредита. Максимальный срок кредита - 30 лет.
В ходе реализации пилотного проекта были отработаны механизмы взаимодействия с Пенсионным фондом Российской Федерации в части унификации и стандартизации документов и процедур с целью обеспечения максимальной эффективности и оперативности удовлетворения заявок граждан, имеющих право на получение МСК.
На оплату договора-купли продажи жилого помещения с рассрочкой платежа
Новая редакция Правил ввела еще один вид расходования средств М(С)К на улучшение жилищных условий – оплата договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа.
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается при покупке недвижимости в рамках различных государственных региональных или муниципальных программ, когда гражданам передаются жилые помещения, находящиеся в собственности муниципалитетов. В этом случае заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором суммы выкупа. При этом покупатель может использовать указанное жилое помещение только для проживания членов семьи, без права сдачи жилого помещения в поднаем.
Наиболее распространены данные программы в Москве (Московская программа «Молодой семье – доступное жилье», «Молодежь Москвы», «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения» и т.д.), в Санкт-Петербурге, в Хабаровске. В основном данные программы разрабатываются и реализуются местными органами власти в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010г.
Все вышеперечисленные программы предусматривают заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа на длительный срок, на основании которого участнику программы предоставляет жилое помещение, являющееся собственностью муниципалитета, для проживания и выкупа. При заключении договора Участник программы оплачивает не менее 30% от стоимости предоставляемой квартиры и в течение срока действия договора ежеквартально равными долями выплачивает остаточную стоимость квартиры с процентами (3-8 процентов годовых).
Данный договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа подлежит государственной регистрации. При этом право собственности на жилое помещение, предоставленное по этому договору, регистрируется только после внесения покупателем всей стоимости жилого помещения. Покупатель (участник программы) обязан в установленные договором сроки (ежемесячно, ежеквартально..) вносить платежи в счет выкупа жилого помещения. Платежи в счет выкупа перечисляются в бюджет города для финансирования строительства муниципального жилья, а также на возврат средств покупателям по расторгнутым договорам купли-продажи с рассрочкой платежа (в случае выхода молодой семьи из Программы, н-р, по причине неплатежеспособности, внесенные платежи возвращаются, а семья возвращается в жилое помещение, в котором проживали до момента вступления в Программу).
В настоящее время в Амурской области приняты и действуют различные региональные жилищные программы с использованием бюджетных средств, но все они реализуются с участием банков, когда гражданам, взявшим ипотечный кредит, выплачиваются компенсации за счет бюджетных средств (в т.ч. ставки по кредиту, части первоначального взноса, части стоимости приобретаемого или строящегося жилья и т.д.)
Однако на сегодняшний день региональных программ по улучшению жилищных условий на основе реализации по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности муниципалитетов Амурской области, не существует.
Законодатель относит договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа к договору купли-продажи товара, проданного в кредит с рассрочкой платежа, который попадает под признаки коммерческого кредита, а, следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту применяются нормы Главы 42 ГК о договоре займа/кредита.
Законом предусматривается оплата товара в рассрочку. Продажа товаров с условием о рассрочке оплаты - разновидность продажи товара в кредит. Оплата в рассрочку осуществляется не сразу (единовременно), а с разбивкой на определенные периоды (сроки).
Особенность договора купли-продажи с оплатой товаров в рассрочку (отличающая его от других договоров купли-продажи) состоит в том, что закон определяет для данного вида договора дополнительные существенные условия, такие, как цена товара, порядок, сроки и размер платежей.
А так как в соответствии с Законом 256-ФЗ погашение средствами М(С)К кредитов (займов), предоставленных на приобретение жилья, осуществляется вне зависимости от возраста ребенка, в связи с рождением которого возникло право, то и оплата договоров купли-продажи жилья с рассрочкой платежа так же осуществляется досрочно, т.е. до достижения ребенком трехлетнего возраста.
Рассмотрим более подробно какие документы должны быть предоставлены владельцем сертификата при направлении средств М(С)К на оплату договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа и требования, предъявляемые к самому договору.
I. Договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа представляет собой гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (Продавец) обязуется передать обусловленный объект недвижимости в собственность другой стороне (Покупателю), которая обязуется оплатить за неё определенную денежную сумму поэтапно.
1) При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей (ст. 489 ГК РФ).
2) ГК не выделяет договор купли-продажи в рассрочку в качестве одного из видов договора купли-продажи, что дает основание применять в отношении него общие положения о договоре, а также нормы гражданского законодательства, регламентирующие договор купли-продажи. Поэтому договор данного вида содержит все условия, которые признаются законом существенными для договора купли-продажи.
3) Существенные условия договора купли-продажи с рассрочкой платежа:
§ Цена договора. При этом в пункте договора, который определяет цену продаваемого объекта недвижимости, следует указать общую продажную стоимость квартиры, фактически оплаченную при подписании договора сумму (или до его подписания), оставшуюся сумму, которая подлежит оплате, и, в обязательном порядке, срок, в течение в которого данная сумма должна быть оплачена.
§ Размер платежей и сроки их внесения, т.е. указание на временные периоды (этапы), в течение которых обусловленная денежная сумма должна быть оплачена Покупателем.
4) Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ) – 1-ое регистрационное действие;
ВАЖНО:
- договор купли-продажи с рассрочкой платежа должен быть заключен только с юридическим лицом и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Амурской области;
- в договоре должны быть указаны размер платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.
II. Справка лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору.
Поскольку форма справки, которую выдает продавец жилья, нормативно-правовыми актами не определена, то принимается справка организации-продавца жилого помещения в произвольной форме, заверенная подписью руководителя и гербовой печатью.
Рекомендуется включать в Справку следующую информацию:
8) фамилия, имя отчество покупателя жилья; реквизиты документа, удостоверяющего личность покупателя, адрес места жительства или места пребывания;
9) номер и дата договора купли-продажи с рассрочкой платежа;
10) размер оставшейся неуплаченной суммы по договору на дату подготовки справки;
11) реквизиты продавца для перечисления средств (части средств) материнского (семейного) капитала.
III. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение (не обязательно).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и право собственности покупателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ) – 2-ое регистрационное действие.
1) Первый вариант для договора купли-продажи с рассрочкой платежа, когда регистрируются оба действия.
- регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи с рассрочкой платежа;
- регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю.
При этом возможно два случая.
а) Возникновение залог в силу закона.
До момента полной оплаты имущества Продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать или подарить купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие – регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о праве собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.
б) Жилое помещение не находится в залоге у Продавца в силу закона.
В этом случае стороны в договоре устанавливают, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате квартиры в рассрочку указанная квартира не признается сторонами находящейся в залоге у Продавца.
2) Второй вариант, когда регистрируется только договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа (перехода права собственности на недвижимость от Продавца к Покупателю не регистрируется).
В этом случае в договоре должно быть установлено, что право собственности на переданное Покупателю жилое помещение не возникает у Покупателя до оплаты им полной стоимости жилого помещения и внесения всех платежей, предусмотренных договором. В этом случае покупатель использует купленное жилье только для проживания.
IV. Нотариально удостоверенное письменное обязательство.
Письменное обязательство составляется в простой письменной форме с заверением подписи нотариусом.
Вывод:
Согласно п. 1 ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.
Таким образом, коммерческое кредитование производится не по самостоятельному договору, а во исполнение условий ряда возмездных договоров. В случае заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа, коммерческий кредит предоставляется продавцом покупателю путем установления оплаты жилья в рассрочку.
В соответствии с п. 2 ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа/кредита.
ВАЖНО:
- договор купли-продажи с рассрочкой платежа должен быть заключен только с юридическим лицом и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Амурской области;
- в договоре должны быть указаны размер платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей;
- необходимо чтобы договор содержал условие о сме-анном типе договора, и содержал всю совокупность существенных условий договора займа (предоставление и возврат), помимо условий о купле-продаже жилой недвижимости. Если такой договор не содержит условий о предоставлении займа (предоставление и возврат), то такой договор оплачивается в общем порядке, а не досрочно.
Использование средств М(С)К на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа)
Как правило, молодые семьи не могут получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки. Отсутствие у большинства молодых семей денежных средств на первоначальный взнос не позволяют им получить жилищный кредит даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита, многие молодые семьи не могут получить кредит, т.к. у них отсутствуют денежные средства на первоначальный взнос.
Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а значит не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. К тому же, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в представлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста.
В соответствии с требованиями Закона и Правил:
средства М(С)К в качестве уплаты первоначального взноса могут быть перечислены:
- на лицевой/расчетный счет продавца жилья (физического или юридического) – при получении кредита на покупку жилого помещения на основании договора купли-продажи жилья;
- на расчетный счет застройщика (юр. лицо) - при получении кредита на участие в долевом строительстве на основании договора долевого участия в строительстве/договора уступки прав требования;
- на расчетный счет подрядчика (юр. лицо) – при получении кредита на индивидуальное строительство жилого дома на основании договора строительного подряда.
Таким образом, Правилами не предусмотрено перечисление средств М(С)К, в том числе в качестве первоначального взноса на лицевой счет владельца сертификата.
Воспользоваться данным направлением семьи смогут только по истечении 3-х лет со дня рождения ребенка, в отношении которого возникло право на доп. меры. Заявление о распоряжении можно будет подать начиная с 2 лет и 6 месяцев.
Сроки перечисления средств М(С)К в качестве первоначального взноса:
- первого банковского дня второго полугодия текущего года в случае, если заявление было подано не позднее 1 мая текущего года;
- первого банковского дня первого полугодия года, следующего за годом подачи заявления, если заявление было подано не позднее 1 октября текущего года.
Таким образом, сроки по перечислению средств М(С)К на лицевой (расчетный) счет продавца жилья (застройщика, подрядчика) растянуты от 3-х до 9 месяцев. Например, для того чтобы воспользоваться средствами материнского капитала во втором полугодии 2010 года, заявление о распоряжении должно быть подано в территориальный орган ПФР до 1 мая 2010 года. В настоящее время законопроект о сокращении сроков между подачей заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и их перечислением проходит соответствующее согласование в системе федеральных органов власти.
В качестве подтверждения для банка наличие собственных средств и их размер в виде средств М(С)К, которые владелец сертификата планирует использовать для первоначального взноса при получении кредита, владелец сертификата может подтвердить путем предоставления кредитору:- Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (который подтверждает право на дополнительные меры господдержки);
- Справки о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, выданной территориальным органом ПФР (кот. подтверждает остаток средств М(С)К на лицевом счете владельца сертификата).
Сумма, указанная в сертификата и в справке может не совпадать, т.к. данная размер М(С)К ежегодно в соответствии с Законом индексируется и он может быть больше, чем в указанный в сертификате на момент его получения; сумма может быть меньше, в случае если заемщик уже распоряжался по различным направлениям (в т.ч. на единовременную выплату в размере 12 тысяч руб.)
Таким образом, при определении суммы первоначального взноса, банкам необходимо ориентироваться на сумму указанную в справке.
При использовании средств М(С)К по данному направлению владельцу сертификата необходимо предоставить полный пакет документов, в том числе кредитный договор, договор купли-продажи и:
- Подлинник сертификата (его дубликат в случае утраты или порчи сертификата);
- Паспорт владельца сертификата;
- Копия договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
- Копия свидетельства о праве собственности физического лица (юридического лица), осуществляющего отчуждение жилого помещения, на жилое помещение, приобретаемое лицом, получившим сертификат;
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат;
- Копия кредитного договора (договора займа) на приобретение жилья;
- Копия договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, - в случае если кредитным договором (договором займа) предусмотрено его заключение;
- Письменное обязательство лица, являющегося должником по кредитному договору (договору займа), оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) М(С)К, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи (с определением размера долей по соглашению) в течение 6 месяцев:
- после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения с использованием ипотечного кредита (займа);
- после перечисления ПФР средств М(С)К (при отсутствии обременения);
- Свидетельство о браке и паспорт супруга лица, получившего сертификат - в случае если стороной обязательств является супруг владельца сертификата.
Таким образом, первоначальный взнос превращается в конечный, завершающий сделку.
